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（原標題：3月市場快速回暖東莞剛需小戶型成市場主流）2月是東莞傳統樓市淡季，供應量較少，總體成交行情平淡。東莞某研究院分析報告顯示，2月東莞房價整體平穩，剛需緊湊戶型成市場主流。庫存總體變化不明顯，去化壓力處于適中水平。但是，進入3月份，隨著多個樓盤的加推及新項目的開盤，東莞樓市逐漸加大供應量，將有望告別樓市淡季。2月樓市表現平淡筆者了解到，前2月住宅網簽面積僅45萬平方米，與2017年基本持平，成交量低。前2月全市新建商品住宅成交參考均價約18809元平方米，較去年有一定幅度上漲，房價走勢較為平穩。根據某大數據顯示，截至2019年2月底東莞一手住宅庫存面積約492萬平方米，環比去年1月減少25萬平方米，同比去年減少6萬平方米。按照2個月、3個月和6個月平均去化速度來看，去庫存時間分別為：21.8個月、11.9個月和11.4個月，其中6個月平均數去化時間比去年增加1.3個月，總體變化不大。從戶型來看，2019年1-2月90平方米以下戶型供應比重約11%，較前兩年略有加大。90-100平方米主力戶型仍不變，保持24%的份額。100平方米以下戶型供應比重占35%份額。不過，高層洋房方面新增供應下降。2月高層洋房新增供應3.5萬平方米，環比下降八成。市場主要消化年前的新品，主要因為今年春節在月初，市場通常需要2-3周恢復入市節奏，其間房企推新意愿屬季節性走低。而從簽約面積來看，同比去年持平，因為項目加推量萎縮，春節期間購房熱情普遍下降。其中值得一提的是，臨深片區供應節奏加快，2月臨深片區供應主力為塘廈新增143套的春暉國際城，該片區洋房新增供應占全市六成。整體而言，已經過去的2月份，全市樓市供需數據表現平淡。部分鎮街恢復供應筆者從東莞某戰略研究中心了解到，受到春節傳統置業淡季及“返鄉”潮影響，樓市持續多周無供應出現。但上一周開始商品房恢復供應，商品房供應面積為3.1萬平方米（783套），其中住宅方面，總共供應2.2萬平方米（182套）。洋房供應為保利香檳頌，供應了90套；公寓供應為保利松湖，供應了92套；整體上看，部分鎮街新增供應恢復。筆者查閱東莞市房管局數據發現，上周商品房成交套數1126套，環比上漲136.06%。其中住宅成交622套，環比上漲112.29%，同比上漲481.31%；成交面積61197平方米，環比上漲103.24%，同比上漲564.61%。春節假期結束，樓市熱度逐步升溫，帶動網簽量平穩回升，簽約量相較假期大幅回升，但成交量仍在低位，項目簽約量普遍維持在20套以下。盡管認購情況環比大漲120%，節后樓市關注度逐步回暖，但依舊低于歷史平均值。剛需小戶型成主流據了解，2月份供需鏈中，150平方米以下小別墅成交市場份額近五成，以2月份第一名成交萬科首鑄翡翠東望（12套）為主力，均價3.8萬平方米，拉高了150平方米小別墅整體均價，151-200平方米成交比重約24%，在住宅市場的限制政策下，別墅市場整體出貨意愿不高，成交暫以供貨較活躍兼優質地段小別墅為主。從供應量來看，別墅均為舊盤加推。2月合計3盤舊盤推新，分別為高埗新世紀頤龍灣、碧桂園信鴻銅雀臺、匯景御海藍岸，體量均50-70套中小別墅。其中前兩名為高埗和麻涌鎮目前唯一在售別墅項目。從洋房的戶型來看，三至四房91-110平方米剛需緊湊戶型比重達48%，91-100平方米戶型保持約35%上下比重。而111-130平方米緊湊4房、中三房戶型成交約26%，連續2個月維持比重；81-130平方米多梯段供應大幅萎縮，成交依然維持100套之上，市場以消化年前新品為主。其中，2月份東莞公寓供應面積約1.3萬平方米，僅為1月的十分之一，全部來自保利松湖18單盤；成交大幅放緩簽約面積約2.0萬平方米，環比減少四成，同比減小2成，處同期低位。并且，31-50平方米銷量較突出，市場份額占55%，為全市最暢銷兩大梯段，其中41-50平方米最受歡迎，陽先城MODO大打促銷牌刺激成交。不過，2月份商住用地斷供，地塊成交總金額約7.9億元，環比減少47%，與去年同期相比大幅增加229%；樓面地價約356元平方米，環比下降42%，同比下降13%，主要為2月商住用地持續“零成交”，4宗地塊均是底價成交，導致整體樓面地價處于低位水平。?

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