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　　長租公寓探路：“沒人告訴你什麼是對的”　　“這個行業太苦，利潤沒有想象的那么高，問題好多沒有解決。”　　“行業只在萌芽期，我們都不清楚應該怎么走，好迷茫。”　　2014年的夏天，幾個創業者在上海一棟面臨黃浦江的寫字樓里進行了第一次行業聚會，他們覺得行業太累，希望成立一個聯盟使得行業變得更加專業和聚合。　　那是長租公寓行業最低落的時候，沒有太多風投關注，客戶積累不夠旺盛，一切都是未知數。但這群創業者唯一知道的是未來可以通過長租公寓來改變年輕人的租房模式。　　隨后的故事大家都知道了，YOU+公寓獲得雷軍1億元人民幣的風投，這個行業一下子受到了關注。　　記者近期調研采訪了解到，不只是YOU+，目前包括青客公寓、魔方公寓、友社、自如寓、優客逸家等長租公寓都在不斷興起，不少企業也受到了資本的追逐。他們這些創業者帶來的，將是租房行業模式的全面改變。　　“沒人告訴你什麼是對的”　　長租公寓分為兩種——“集中式”和“分布式”。　　集中式公寓是拿下整棟樓(或一棟樓的幾層)，然后對房間進行統一裝修，配備統一服務。簡單點說，就是長租版如家酒店。分布式公寓就是在小區里分散拿下個人房東的房源，對房間進行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。　　在國外，無論是集中式公寓還是分布式公寓已被人廣泛接受，在分布式公寓，合租提供了互相認識、交流的機會。　　但在中國，這顯然才剛開始，也意味著對于消費者和企業都是一個摸索的過程。　　途家聯合創始人兼CEO羅軍透露，在挑選房源時并沒有統一標準，只能揣測客人大概會喜歡什麼。“沒有人告訴你一定可以這樣做，這些公寓雖然通過我們的改造變得比較標準，但問題在于這些物業本身并非標準，而分布式公寓大都采取‘N+1’模式，N代表臥室數量，1是指把客廳隔出來做一間房，也就是一個三居室的房屋我們可以租給4個人。這樣主要是為了降低房客的租房成本，解決青年房客在一線城市的住房問題。”　　青客公寓總經理助理屈成才向《第一財經日報》記者表示：“我們做分布式公寓的初衷就是希望解決年輕人租房難的問題，并盡可能降低成本。但由于采取‘N+1’模式，之前上海有過一段時間的禁止，我們也為此付出很多成本。”　　好在上海今年3月出臺《關于鼓勵社會各類機構代理經租社會閑置存量住房的試行意見》，“N+1”模式的租房得到了官方的認可，這給整個長租市場也帶來了很多便捷。　　屈成才坦言，這個行業已經從最低谷走了出來，經過之前的各種爭議，大家慢慢知道該怎么做。　　留住“85后”　　這些創始人都希望把自己界定成一個互聯網公司而不是一個地產公司。　　“對租客而言，創業氛圍、社交氛圍是比較精神化的追求，大部分租客需要的是維修和保潔，這兩個最基本的服務做好了，租客才能長期留下。”屈成才告訴記者。　　這里涉及的問題看起來很簡單，但具一定規模后就顯得復雜了。　　如何對租客的維修需求快速反應？分布式公寓的公共空間如客廳、廚房、衛生間的打掃如何保證？　　這些看起來很微小的服務需要更專業的手段。　　“我們做了一個APP來完成這個流程，清潔阿姨通過APP動態密碼進入公寓，然后在指定10個地方拍照，打掃完畢過后再拍10張照片。這樣我們的APP可以記錄阿姨的清潔時間和清潔成果，保證了服務落地。”屈成才說道，“此外，由于每個房間都有獨立門鎖，也保證了租客的財產安全。”　　智能家居也是一大手段。　　屈成才舉例光子鎖，通過手機APP和鎖進行光源信號對接生成動態密碼，然后開鎖。這樣也方便了公寓管理。　　記者了解到，很多長租公寓由于缺乏IT系統管理，不少房源都在經紀人手中，公寓管理方只是知道這個房源沒有租出去，但是并不清楚房內是否有人。　　“有經紀人把自己朋友放在待租的房源里面免費住，然后告訴公司這個房源租不掉。”一位不愿透露姓名知情人士告訴記者，有了這個APP安全鎖，閑雜人等連房門都進不去，管理就規范多了。　　除了智能化管理，延伸服務、空間利用也非常重要，尤其是一些細節的延伸服務。　　比如合租的天然缺陷就是公攤電費和共用洗手間，很多人會“錯用”洗發水。　　“我們最近的裝修中就把洗手間放日化用品的地方擴大，讓每一個租客有獨立的空間放自己的用品，就給他們更多的空間感。此外，我們在入住時就有一個會員公約，如果這個租客被其他所有租客討厭，那這個租客就必須搬家。”屈成才坦言。　　O2O是另一種提供延伸服務的方式。友社創始人丁野希望成為O2O最后一公里的那個服務商，比如同洗衣軟件合作幫租客解決洗衣困擾，與日化企業合作完成日用品的最低價格的采集，與電影院合作提供低價票等。“我們要真正切入租客的生活，方便他們的生活，不僅在租房領域，而是生活的全方位。”丁野告訴記者，友社未來是一個服務商而不是“二房東”。　　此外，長租公寓原本就是將閑散房源集中出租管理，空間的利用和管理也是重點。魔方公寓則打算預留更多公共空間，讓租客可以互動交往，使公共空間發揮作用。還有一些業者在研究如何將閑置空間利用起來進行更多活動，比如游戲室、商務會談等。　　業內人士分析，“85后”在優越的條件下長大，不能接受太差的居住體驗，未來租客對更多智能化管理與延伸服務的意愿會更強烈。因此具有更好的居住體驗和性價比的連鎖品牌長租公寓或逐步替代傳統的租房業態。　　有公司將倒下　　公寓的價格一般取決于兩個方面。一是租入的物業的成本，市區的貴，偏一點位置的便宜。二是裝修的檔次，有的裝修豪華，有的相對簡約。　　這樣的價格差異使得不同的公寓針對不同的人群。比如青客公寓相對便宜，人群的月收入在6000元左右，而友社的價格相對貴一點，目前人群月收入在7500元左右。魔方公寓的裝修較好因此定價較高，人群月收入在9000元左右。　　重要的是，每家公寓都要注意成本控制。　　“我們在分布式公寓的中間成立一個社區活動中心，工作人員在這里辦公，租客可以在這里進行社交活動，我們每周都有不同主題的活動來吸引租客參與，提高他們的社區體驗感。我們希望打造城市社區中心，這樣提高我們客戶的黏性，降低我們的營銷成本。”丁野告訴記者，找房成本和抓客成本是目前長租公寓最大的成本，如何控制成本成為每個長租公寓在這輪競爭中的必殺技。　　比如魔方公寓每周都會組織不同的活動，也是為增加租客感情，他們感情好了自然不愿意離開這里。　　友社還采取了“長租+短租”結合的模式，丁野將自己房源的10%用作短租，因為他覺得人員流動性會成為口碑營銷，租客的朋友圈也會傾向選擇住到友社。單純從長租公寓的經營來講，最重要的兩個經營指標是空置率和利潤率。這考驗的就是創業者怎么用更低成本找到客戶。　　但做好上述管控就足夠了嗎？顯然不是。　　這個行業競爭很殘酷，多位從事這個行業的人士告訴記者，2015年這個行業將有人倒下。　　“大家都想在核心地方找房源，競爭非常大。供應鏈也有困境，如何買到高性價比的家具和家電？通過什麼便宜可靠的渠道找到客戶？這些都是挑戰。”屈成才告訴記者。　　此外，人才也是一大問題。租房行業的產品升級是大趨勢，是一個會持續十年甚至二十年的“消費運動”，就像當年快捷酒店的“黃金十年”一樣。目前該行業人才來源很雜，有中介從業人員，有酒店從業人員，有“空降兵”。人才的專業性也將考驗這個行業。

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